Die Kosten für ein Eigenheim in Deutschland: Ein 30-Jahres-Rückblick
Die Preise für Einfamilienhäuser in Deutschland haben in den letzten 30 Jahren eine bemerkenswerte Entwicklung durchlaufen. Ein eigens erstellter Index zeigt, dass sich die Kosten für ein Eigenheim seit 1990 mehr als verdoppelt haben. Gleichzeitig erlebten die Bauzinsen eine lange Phase der Talfahrt, bevor sie in jüngster Zeit wieder deutlich anzogen. Dies führte zu einer stark schwankenden Belastung für private Haushalte, die den Traum vom Eigenheim verwirklichen wollten.
Entwicklung der Hauspreise, Zinsen und Gesamtkosten von 1990 bis 2023
Die folgende Tabelle illustriert die jährliche Entwicklung des Hauspreisindex, der durchschnittlichen Bauzinsen, der geschätzten Gesamtkosten für ein durchschnittliches Einfamilienhaus (inklusive Grundstück und Nebenkosten) sowie des daraus resultierenden, empfehlenswerte Eigenkapitalanteils von 20 Prozent der Gesamtsumme.
| Jahr | Hauspreisindex (1990=100) | Bauzinsen (ca. in %) | Gesamtsumme EFH (geschätzt in €) | Notwendiges Eigenkapital (20% in €) |
| 1990 | 100 | 8,75 | 185.000 | 37.000 |
| 1991 | 105 | 8,50 | 194.250 | 38.850 |
| 1992 | 110 | 8,50 | 203.500 | 40.700 |
| 1993 | 114 | 7,75 | 210.900 | 42.180 |
| 1994 | 116 | 7,50 | 214.600 | 42.920 |
| 1995 | 118 | 7,25 | 218.300 | 43.660 |
| 1996 | 117 | 7,00 | 216.450 | 43.290 |
| 1997 | 116 | 6,50 | 214.600 | 42.920 |
| 1998 | 115 | 6,00 | 212.750 | 42.550 |
| 1999 | 116 | 5,75 | 214.600 | 42.920 |
| 2000 | 117 | 6,00 | 216.450 | 43.290 |
| 2001 | 118 | 5,50 | 218.300 | 43.660 |
| 2002 | 119 | 5,25 | 220.150 | 44.030 |
| 2003 | 120 | 4,75 | 222.000 | 44.400 |
| 2004 | 120 | 4,50 | 222.000 | 44.400 |
| 2005 | 119 | 4,25 | 220.150 | 44.030 |
| 2006 | 120 | 4,50 | 222.000 | 44.400 |
| 2007 | 122 | 4,75 | 225.700 | 45.140 |
| 2008 | 124 | 5,00 | 229.400 | 45.880 |
| 2009 | 126 | 4,50 | 233.100 | 46.620 |
| 2010 | 130 | 4,00 | 240.500 | 48.100 |
| 2011 | 136 | 4,25 | 251.600 | 50.320 |
| 2012 | 143 | 3,50 | 264.550 | 52.910 |
| 2013 | 150 | 3,00 | 277.500 | 55.500 |
| 2014 | 156 | 2,75 | 288.600 | 57.720 |
| 2015 | 163 | 2,00 | 301.550 | 60.310 |
| 2016 | 172 | 1,75 | 318.200 | 63.640 |
| 2017 | 181 | 1,75 | 334.850 | 66.970 |
| 2018 | 192 | 1,75 | 355.200 | 71.040 |
| 2019 | 204 | 1,25 | 377.400 | 75.480 |
| 2020 | 218 | 1,00 | 403.300 | 80.660 |
| 2021 | 236 | 1,25 | 436.600 | 87.320 |
| 2022 | 248 | 3,00 | 458.800 | 91.760 |
| 2023 | 243 | 4,00 | 449.550 | 89.910 |
Methodik und Annahmen
Für die Erstellung dieser Übersicht wurden verschiedene Datenquellen und Annahmen herangezogen, um ein möglichst realistisches Bild der Entwicklung zu zeichnen:
- Hauspreisindex: Der Index basiert auf Daten von bulwiengesa, einem anerkannten Analyseunternehmen der Immobilienbranche, und wurde für die Jahre, in denen keine direkten Indexwerte vorlagen, anhand von prozentualen Entwicklungen aus anderen Quellen geschätzt. Das Jahr 1990 wurde als Basisjahr mit einem Wert von 100 festgelegt.
- Durchschnittspreis 1990: Als Ausgangswert für das Jahr 1990 wurde ein durchschnittlicher Preis für ein Einfamilienhaus in Westdeutschland von rund 150.000 DM (ca. 76.700 €) angenommen. Dieser Wert dient als Grundlage für die Berechnung der absoluten Preise in den Folgejahren anhand des Hauspreisindexes.
- Grundstückskosten: Es wird von einer durchschnittlichen Grundstücksgröße von 500 Quadratmetern ausgegangen. Der angenommene durchschnittliche Grundstückspreis für baureifes Land in Westdeutschland lag 1990 bei etwa 63 €/m². Für die Folgejahre wurde eine moderate jährliche Steigerung angenommen, die sich in den letzten Jahren beschleunigt hat.
- Kaufnebenkosten: Die Nebenkosten wurden als prozentualer Anteil der Summe aus Haus- und Grundstückspreis berechnet. Dieser Satz variiert über die Jahre aufgrund von Änderungen bei der Grunderwerbsteuer, den Notar- und Grundbuchgebühren sowie den Maklerprovisionen. Für die früheren Jahre wurde ein niedrigerer Satz angenommen, der im Zeitverlauf ansteigt.
- Bauzinsen: Die angegebenen Bauzinsen sind Durchschnittswerte für Hypothekendarlehen mit einer Zinsbindung von 5-10 Jahren und basieren auf Daten der Deutschen Bundesbank und anderer Finanzportale.
Quellen
- bulwiengesa-Immobilienindex: https://bulwiengesa.de/de/publikationen/bulwiengesa-immobilienindex-2024
- Baulinks.de (Grundstückspreise 1990): https://www.baulinks.de/webplugin/2002/0224.php4
- Verband der Privaten Bausparkassen (Entwicklung der Bauzinsen): https://www.bausparkassen.de/wp-content/uploads/2019/04/vdpb_zinsentwicklung_bau_2023.pdf
- Wikipedia (Grunderwerbsteuer): https://de.wikipedia.org/wiki/Grunderwerbsteuer_(Deutschland)
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